Blog-Beitrag zum Thema:
Kapitalanlage in Immobilien
Ausgestellt am 05.08.2023 in Blog-Beiträge (Autor: Alexander Fürst)
Erfolgreiche Kapitalanlage in Immobilien: Diese fünf Möglichkeiten bieten sich an
Warum eine Investition in Immobilien sinnvoll sein kann
Wer heute mit einer Kapitalanlage die finanzielle Absicherung für später aufbauen möchte, sucht nach einer geeigneten Anlageform. Neben dem Parken des Geldes auf einem Sparbuch oder dem Kauf einer spekulativ verhafteten Kryptowährung bietet sich für den interessierten Anleger die Investition in eine Immobilie an.
Mit diesem Schritt verhindert der Eigentümer einer Immobilie, dass er für seine Erträge auf dem Sparbuch oder einem Festgeldkonto nur mit niedrigen Zinsen belohnt wird. Statt wegen der steigenden Inflation eine Negativrendite zu riskieren, legt der Immobilieninvestor sein Geld in einer Kapitalanlage an, die mit einer hohen Wertbeständigkeit verbunden ist. Überdies handelt es sich um eine Kapitalanlage, die von der Inflation nicht beeinflusst wird und sich langfristig positiv auf die Höhe der Rendite auswirkt.
Die folgenden fünf Wege stehen dem Interessenten einer erfolgreichen Kapitalanlage in Immobilien offen:
Kauf einer Immobilie
Investment in Immobilienanleihen
Beteiligung an einem Immobilienfonds
Crowdinvesting als Kapitalanlage in Immobilien
Investition in Immobilienaktien
Kauf einer Immobilie
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sind für den Anleger mit dem Vorteil verbunden, dass er das Objekt vermieten kann und regelmäßige Mieteinnahmen erhält. Überdies kann er steuerliche Vorteile nutzen, weil alle Aufwendungen, die mit der Anschaffung und der Verwaltung der Immobilie in einem Zusammenhang stehen, als Werbungskosten in seiner Steuererklärung ansetzen kann.
Ein weiterer positiver Effekt ergibt sich für den Kapitalanleger einer Immobilie dadurch, dass es ihm immer offensteht, das Wohnobjekt selbst zu nutzen.
Als Nachteil eines Immobilienkaufs muss festgehalten werden, dass es sich um eine gebundene Kapitalanlage handelt und bei einer Vermietung des Hauses oder der Wohnung ein erhöhter Verwaltungsaufwand einkalkuliert werden muss. Ein steuerlicher Nachteil bei dem Verkauf der Immobilie tritt dagegen nur ein, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Für den Verkauf eines Hauses, das über zehn Jahre nach seiner Anschaffung wieder veräußert wird, müssen keine zusätzlichen Steuern gezahlt werden.
Was sollte bei dem Kauf einer Immobilie beachtet werden?
Bevor man sich zu dem Kauf einer Immobilie entscheidet, gilt es einige Dinge zu beachten. Neben einer soliden Immobilienfinanzierung sollte der Blick beispielsweise auch auf den Energieausweis gerichtet werden. Der Gesamtzustand des Gebäudes spielt im Hinblick auf eventuelle Sanierungsmaßnahmen – und den dafür anfallenden Kosten – eine nicht weniger untergeordnete Rolle. Bei der Suche nach einer passenden Immobilie in Freising, München und Umgebung kann es außerdem hilfreich sein, sich von einem ortskundigen Immobilienmakler in Freising beraten zu lassen.
Was bringt eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage?
Die Anlage in eine Denkmalimmobilie bringt einem Anleger höhere Abschreibungsmöglichkeiten, die zu einer niedrigeren Steuerlast führen. Im § 7 EStG (Einkommensteuergesetz) ist festgelegt, dass eine denkmalgeschützte Immobilie inklusive des Jahres der Anschaffung über 12 Jahre abgeschrieben werden kann. Für die ersten acht Jahre können jährlich 9 % von den Anschaffungskosten als Werbungskosten abgeschrieben werden. In den verbleibenden vier Jahren profitiert der Anleger von einem Abschreibungssatz, der bei 4 % liegt.
Investment in eine Immobilienanleihe
Eine weitere Form der Kapitalanlage in Immobilie bietet sich dem Investor mit den Immobilienanleihen.
Was verbirgt sich hinter Immobilienanleihen?
Der Anleger in eine Immobilienanleihe erwirbt eine Schuldverschreibung, die als Sicherheit für eine oder mehrere Immobilien eingesetzt wird. Die Rendite ergibt sich aus den Mieteinnahmen und einem Veräußerungserlös, der generiert wird, wenn die Immobilie verkauft wurde. Dies macht diese Form der Geldanlage zu einer sicheren Investition.
Wie sicher sind Immobilienanleihen?
Immobilienanleihen stellen eine Unterform der Unternehmensanleihe dar. Für seine Investition wird der Anleger mit einer Zinsgutschrift belohnt. Ein weiterer Vorteil zeigt sich dadurch, dass Immobilienanleihen keinen Kursschwankungen unterliegen, weil die Höhe der Verzinsung für einen bestimmten Zeitraum festgelegt wird.
Ein gewisses Risiko bleibt bei der Anlage in eine Immobilienanleihe, weil ein Unternehmen, das die Anleihe ausgibt, zahlungsunfähig werden könnte. In diesem Fall ist auch das investierte Geld des Anlegers verloren. Hier hilft jedoch das Grundpfandrecht, das an die Immobilienanleihe gekoppelt ist. Meldet das Unternehmen Insolvenz an, haben die Anleger das Recht, die Immobilie gewinnbringend zu verwerten und den Gewinn unter sich aufzuteilen.
Beteiligung an einem Immobilienfonds
Die Beteiligung an einem Immobilienfonds ist ein Investment, das zum größten Teil aus vermieteten Gewerbeimmobilien besteht. Hierbei werden die offenen Immobilienfonds von den geschlossenen Immobilienfonds abgegrenzt.
Was verbirgt sich hinter einem Immobilienfonds?
Wer sich an einem Immobilienfonds beteiligt, zahlt das Geld in einen gemeinsamen Topf ein. Verwaltet wird der Fonds von einem oder mehreren Fondsmanagern, die über das Investment entscheiden. Dies kann die Anlage in eine gewerbliche Immobilie sein. Um das Risiko des Fonds so weit wie möglich zu streuen, kommen daneben noch andere Anlageformen in Betracht. So werden Fonds mit einem negativen Ergebnis durch Fonds mit einem positiven Ergebnis ausgeglichen. Allerdings müssen bei dieser Anlage die marktbedingten Kursschwankungen berücksichtigt werden.
Wodurch unterscheiden sich offene von geschlossenen Immobilienfonds?
An einem offenen Immobilienfonds kann sich der Anleger zu jederzeit beteiligen. Auch der Ausstieg aus einem offenen Fonds ist dem Anleger zu jeder Zeit möglich. Ein geschlossener Immobilienfonds fungiert wie ein Unternehmen, an dem sich der Anleger mit seinem Kapital beteiligen kann. Dieser Fonds ist in der Regel nur an einem größeren Projekt beteiligt. Er zeichnet sich dadurch aus, dass die Beteiligung nur innerhalb eines bestimmten Zeitraums – dies ist die sogenannte Platzierungsphase – möglich ist. Dasselbe gilt auch für den Verkauf der Anteile. Dies ist dem Anleger nur möglich, wenn die Fondsgesellschaft bereit ist, die Anteile wieder zurückzunehmen. Einen Anspruch hierauf kann der Anleger nicht durchsetzen.
Crowdinvesting als Kapitalanlage in eine Immobilie
Investiert ein Anleger sein Geld in die Entwicklung eines Immobilienprojekts, stellt die Investition eine Beteiligung an dem gemeinsamen Erfolg des Immobilienprojekts dar. Hinter dem Crowdinvesting verbirgt sich eine Schwarmfinanzierung. Diese kennzeichnet sich dadurch, dass sich viele Investoren zusammentun, um das Projekt zu finanzieren.
Diese – noch relativ neue – Möglichkeit der Kapitalanlage in Immobilien ist durch das Vermögensanlagegesetz rechtlich abgesichert. Um hiervon zu profitieren, registriert der Anleger sich mit seinen persönlichen Daten auf einer Crowdinvesting-Plattform und wählt, mit welcher Höhe er sich an dem Immobilienprojekt beteiligen möchte. Bereits ab einer Anlage von zehn Euro kann das Investment gestartet werden.
Welches Risiko besteht beim Immobilien-Crowdinvesting?
Allerdings geht der Anleger bei dieser Form eines Immobilien-Investments das Risiko ein, die Einlage komplett zu verlieren, wenn bei dem Immobilienprojekt etwas schiefläuft. Eine Einlagensicherung, wie man sie von dem Geld auf dem Sparbuch kennt, gibt es beim Crowdinvesting nicht. Allerdings besteht hier auch die Möglichkeit, eine hohe Rendite zu erzielen.
Was ist einem Anleger in Crowdinvesting zu raten?
Wer als Kapitalanlage ein Immobilien-Crowdinvesting in Betracht zieht, sollte sich im Vorfeld genau informieren und sich über sein Risiko bewusst sein. Im Übrigen gilt es, eine Crowdinvesting-Plattform zu finden, die als seriös eingestuft werden kann.
Investition in Immobilienaktien
Wer sein Geld in Immobilienaktien steckt, kann seinen Nutzen aus einer langfristig positiven Entwicklung am Immobilienmarkt ziehen. Voraussetzung ist, dass genügend eigenes Kapital vorhanden ist.
Was sind Immobilienaktien?
Erwirbt ein Anleger Immobilienaktien, hält er Anteile an einer Immobiliengesellschaft. Diese generieren ihre Gewinne aus den Mieten, die sie von den Mietern ihrer Immobilien erhalten. Ein weiteres Geschäft machen die Unternehmen mit dem Verkauf von Immobilien. Als Unternehmen kommen in Betracht: Immobilienbüros, Hausverwaltungen, oder Wohnbaugesellschaften, die als börsennotierte Unternehmen auf dem Markt auftreten. Es ist nicht unüblich, dass eine Immobiliengesellschaft sich auf eines der folgenden Segmente fokussiert:
Wohnungsimmobilien
Büroimmobilien
Gewerblich genutzte Immobilien
Welche Vorteile bringen Immobilienaktien?
Eine Anlage in Immobilienaktien ist für den Investor mit den folgenden Vorteilen verbunden:
Immobilienaktien bieten eine sichere Geldanlage, weil es dem Anleger schon mit kleineren Beträgen möglich ist, auf dem Aktienmarkt aktiv zu werden.
Immobilienaktien sind fungibel. Benötigt der Anleger liquide Mittel, kann er seine Aktien zügig auf dem Aktienmarkt zum Verkauf anbieten. Hohe Transaktionskosten muss er hierbei nicht einkalkulieren.
Beim Handel mit Immobilienaktien werden nur die Orderkosten fällig. Einen Aufgabenaufschlag muss der Verkäufer von Immobilienaktien dagegen nicht einkalkulieren.
Welche Nachteile haben Immobilienaktien?
Wie andere Wertpapiere sind auch die Aktien der Immobiliengesellschaften nicht vor einer hohen Volatilität geschützt. Für den Immobilienaktien-Anleger bedeutet dies, dass der Kurs an der Börse hohen Schwankungen unterliegt.
Überdies ist die Entwicklung der Aktien von der Entwicklung der Zinsen abhängig. Steigen die Zinsen, steigen auch die Fremdkapitalkosten des Unternehmens. Dies wirkt sich nachteilig auf die Rendite aus.