Blog-Beitrag zum Thema:
Altes Haus statt Neubau
Ausgestellt am 29.11.2021 in Blog-Beiträge (Autor: Selina Braun)
Altes Haus statt Neubau
Altes Haus statt Neubau: Vorteile, Nachteile & wertvolle Tipps im Überblick
Alte Immobilien zeichnen sich durch einen einzigartigen Charakter aus, daher ziehen sie viele Kaufinteressenten an. Wer den Kauf eines alten Hauses in Betracht zieht, sollte sich darüber im Klaren sein, dass ältere Gebäude meist auch mit viel Arbeit und einem hohen finanziellen Aufwand verbunden sind. Dennoch haben alte Häuser Vorteile.
Überblick Inhalte:
Welche Vorteile bietet eine alte Immobilie?
Was sind die größten Nachteile beim Erwerb eines alten Hauses?
Tipps für den Kauf alter Immobilien
Fazit: Kauf von alten Immobilien immer gut abwägen!
Welche Vorteile bietet eine alte Immobilie?
Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Wer statt eines Neubaus eine ältere Immobilie erwirbt, profitiert von zahlreichen Vorteilen. So gibt es weder eine zeit- und kostenintensive Bauplanung noch eine langwierige Bauzeit. Auch der Garten ist in den meisten Fällen schon angelegt, womöglich sogar mit schönem altem Baumbestand. Nicht zuletzt ist der Kauf eines alten Hauses nachhaltiger als ein Neubau.
Der Kauf lohnt sich allerdings nur dann, wenn der Kaufpreis und die Sanierungsmaßnahmen nicht die Kosten für einen Neubau übersteigen. Doch zum Glück gibt es für viele Modernisierungsmaßnahmen Fördergelder, zum Beispiel von der KfW-Bank oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Zudem hat jedes Bundesland eigene Fördergelder für die Modernisierung von Altbauten zur Verfügung – eine genaue Recherche kann sich also lohnen!
Was sind die größten Nachteile beim Erwerb eines alten Hauses?
Der größte Nachteil alter Häuser liegt auf der Hand: In die Jahre gekommene Immobilien sind häufig sanierungsbedürftig und es gibt jede Menge potenzielle Problemquellen. Das Thema Altbausanierung ist komplex und erfordert die Beratung von Experten aus verschiedenen Fachbereichen. Zwar bietet der Immobilienmarkt immer wieder Objekte, die gut in Schuss und sofort bewohnbar sind. Doch in den meisten Fällen sind der direkte Einzug oder die zeitnahe Vermietung nicht möglich. Für den Zeitraum der Sanierung müssen Käufer also in ihrem bisherigen Zuhause wohnen bleiben, gegebenenfalls Miete zahlen und somit höhere Kosten in Kauf nehmen. Soll die gekaufte Immobilie vermietet werden, entgehen dem zukünftigen Vermieter in der Sanierungszeit Mieteinnahmen.
Tipps für den Kauf alter Immobilien
1. Immer einen Profi hinzuziehen!
Beim Immobilienkauf ist es immer ratsam, einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen. Je älter das Objekt ist, desto gründlicher sollte es auf Mängel untersucht werden. Immobiliengutachter verfügen über das nötige Know-how und die entsprechenden Geräte, um gebrauchte Immobilien fachgerecht zu überprüfen. Die häufigsten Mängel sind:
Schäden in der Bausubstanz oder am Fundament
Schädlings-, Schimmel- oder Pilzbefall
gesundheitsgefährdende Materialien (zum Beispiel Asbest)
Feuchtigkeit im Mauerwerk
Schäden am Dach
Ein Experte ist außerdem in der Lage, die Rohrleitungen, die Stabilität von Balkonen und den Zustand von Heizungsanlagen zu bewerten. Letzteres ist besonders wichtig, denn nach der Energieeinsparverordnung von 2014 müssen Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, erneuert werden. Auch Kachel- und Kaminöfen, die vor 1995 in Betrieb genommen wurden, dürfen nicht weiterverwendet werden. In Bezug auf den energetischen Zustand der Immobilie prüft der Gutachter zudem, ob eine Wärmedämmung und die Erneuerung der Fenster erforderlich sind.
Die Investition in einen Gutachter rentiert sich in mehrfacher Hinsicht, denn der Profi erkennt Mängel, schätzt die zu erwartenden Sanierungskosten ein und versorgt den Interessenten mit wertvollen Informationen, die die Entscheidung für oder gegen den Kauf erleichtern können. Schließlich lohnt sich der Kauf einer alten Immobilie nur dann, wenn die Sanierung günstiger ist als der Neubau. Schlimmstenfalls muss das Gebäude abgerissen werden – und auch das ist mitunter sehr teuer und zeitintensiv.
2. Sorgfältig kalkulieren!
Eine gründliche Kalkulation ist beim Immobilienkauf immer angeraten. Wer ein altes Haus kauft, sollte dabei besonders sorgfältig vorgehen, damit ausreichend Geld für die Sanierungsmaßnahmen vorhanden ist.
Ist ein Immobilienkredit erforderlich, sollten auch die Kaufnebenkosten (Notar, Eintrag ins Grundbuch etc.) sowie sämtliche Handwerker- und Materialkosten berücksichtigt werden. Die Kosten für die Sanierung steigen in der Regel mit dem Alter des Hauses. Als Faustregel gilt: Für die Sanierung eines Hauses aus den 70er oder 80er Jahren betragen die Sanierungskosten ein Drittel des Kaufpreises, bei einem Nachkriegsbau etwa 40 Prozent und bei einem Haus, welches vor 1930 erbaut wurde, sogar die Hälfte des Kaufpreises.
3. Lage berücksichtigen!
Die Lage einer Immobilie spielt nicht nur dann eine Rolle, wenn der Käufer das Objekt selbst nutzen möchte. Wer eine Vermietung anstrebt oder das Haus nach der Sanierung weiterverkaufen möchte, sollte ebenfalls darauf achten, dass sich die Immobilie in einer attraktiven Wohnlage befindet. Dabei gilt: Was früher eine begehrte Lage war, muss es heute nicht zwangsläufig noch sein. Schließlich unterliegt alles einem beständigen Wandel, etwa durch Straßenbau oder die Bebauung von Freiflächen. Eine schlechte Lage beeinträchtigt die Wohnqualität. Bei der Mietersuche wirkt sie sich negativ auf die Nachfrage und auf die Miethöhe aus.
Folgende Aspekte sollten unter anderem in die Bewertung der Lage einfließen:
Wie ist die Verkehrsanbindung (öffentlicher Nahverkehr, Autobahnanschluss etc.)?
Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, die möglichst fußläufig erreichbar sind?
Befinden sich in der Nähe Ärzte und Apotheken?
Hat die Gegend einen hohen Freizeitwert, zum Beispiel aufgrund eines nahegelegenen Parks oder Freibads?
Sind Schulen, Kindergärten und andere Betreuungsangebote gut erreichbar?
Ist die Lage eher ruhig oder befinden sich in unmittelbarer Nähe stark befahrene Straßen?
4. Altlasten checken!
Wer ein älteres Haus kauft, sollte vorher einen sorgfältigen Blick ins Grundbuch werfen und sicherstellen, dass auf der Immobilie keine Grundschulden oder Hypotheken lasten. Womöglich hat eine dritte Person lebenslanges Wohnrecht, und der Käufer kann sein neu erworbenes Haus zunächst nicht nutzen. Des Weiteren ist zu prüfen, ob alle vorhandenen Anbauten im Grundbuch aufgelistet sind.
Denn: Kommt es zu einer Kontrolle, wird immer der aktuelle Eigentümer für nicht genehmigte bauliche Veränderungen haftbar gemacht.
5. Steht das Haus unter Denkmalschutz?
Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, stellen beim Immobilienkauf einen Sonderfall dar. Für sie ist kein Energieausweis erforderlich und der Käufer kann einen Großteil der erforderlichen Arbeiten steuerlich absetzen. Allerdings unterliegt die Sanierung strengen staatlichen Auflagen, was eine enge Zusammenarbeit mit dem Amt für Denkmalschutz erfordert. Käufer benötigen mitunter einen langen Atem, weil alle baulichen Maßnahmen zunächst vom Amt genehmigt werden müssen. Dies kann viel Zeit und Nerven kosten – vor allem, wenn lang angestrebte Veränderungen doch nicht durchgeführt werden dürfen.
Fazit: Kauf von alten Immobilien immer gut abwägen!
Immobilieninteressenten sollten sorgfältig abwägen, welche Aspekte ihnen beim Hauskauf wichtig sind. Soll das Haus sofort bewohnbar sein oder ist eine Wartezeit verkraftbar? Besteht die Bereitschaft, vor dem Kauf in einen erfahrenen Immobiliengutachter zu investieren? Verfügen die Käufer über handwerkliches Geschick, sodass sie leichte Arbeiten wie Streichen oder Tapezieren in Eigenleistung ausführen können? Wer diese Fragen mit einem klaren "Ja" beantwortet, macht mit dem Kauf einer älteren Immobilie in der Regel nichts falsch. Wer jedoch auf eine Immobilie nach den neuesten Standards Wert legt oder eine genaue Vorstellung von seinem Traumhaus hat, von der er nicht abrücken möchte, trifft hingegen mit einer Neubauimmobilie die bessere Wahl.